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En bref : • La baisse des prix immobiliers en France est terminée, avec une remontée inattendue observée dans plusieurs grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux depuis trois mois. • Les transactions immobilières ont augmenté de 25% au second semestre 2024, signalant un marché qui a "touché le fond" et entame sa remontée. • Cette reprise précoce s'explique par plusieurs facteurs : baisse des taux d'intérêt, adaptation des vendeurs à la réalité du marché, effet rattrapage post-crise et perspective des JO. • Les experts prévoient une hausse modérée de 2-3% en 2025, avec possibilité d'une accélération plus marquée (5-7%) d'ici 2026. • Les grands perdants sont les primo-accédants et investisseurs qui attendaient une correction plus importante, ainsi que les propriétaires de passoires thermiques. |
Sommaire
La chute des prix est officiellement terminée : ce tournant que personne n’avait prévu si tôt
Vous attendiez que les prix immobiliers s’effondrent pour acheter ? Mauvaise nouvelle : vous avez peut-être déjà manqué votre chance. Après seulement trois années de baisse, le marché immobilier français opère un renversement spectaculaire que peu d’experts avaient anticipé si rapidement. La dégringolade des prix qui devait se poursuivre en 2025 a brutalement pris fin, laissant sur le carreau de nombreux acheteurs potentiels qui espéraient encore profiter d’une correction plus marquée.
« Les acheteurs qui espèrent une dégringolade des prix de l’immobilier peuvent toujours attendre : cela n’arrivera pas », affirme sans détour Élodie Frémont, présidente de la commission statistique de la chambre des notaires du Grand Paris. Une déclaration choc qui sonne comme un coup de massue pour tous ceux qui avaient mis leurs projets en pause, persuadés que leur pouvoir d’achat immobilier allait encore grimper d’au moins 25%.
Le phénomène qui surprend même les professionnels : pourquoi maintenant ?
Cette remontée inattendue des prix, observée depuis trois mois dans plusieurs grandes villes françaises comme Paris, Lyon et Bordeaux, défie les prévisions de la plupart des analystes. Alors que le marché sortait à peine de ce que les experts qualifiaient de « plus forte baisse depuis 15 ans », comment expliquer ce revirement aussi soudain ?
« Il faut être prudent car le marché est hétérogène au niveau national mais, depuis trois mois, nous enregistrons des augmentations à Paris, Lyon ou Bordeaux » – Olivier Colcombet, président du réseau Optimhome
Ce redressement est d’autant plus surprenant qu’il s’accompagne d’une activité transactionnelle en forte hausse. Le réseau Optimhome rapporte une augmentation impressionnante de 25% des actes de ventes au second semestre 2024 par rapport à la même période en 2023. Une dynamique qui confirme que le marché a probablement « touché le fond » et entame maintenant sa remontée.
Les signaux qui ne trompent pas : ces régions où les prix grimpent déjà
Si certains experts préfèrent parler de « stabilisation » plutôt que de hausse généralisée, plusieurs zones géographiques affichent déjà des progressions significatives :
- Les stations de ski : premières à renouer avec la croissance des prix
- Les littoraux : particulièrement dynamiques depuis la fin 2024
- Nice : un marché déjà en territoire positif
- Paris intra-muros : des quartiers centraux qui recommencent à s’apprécier
- Lyon et Bordeaux : des métropoles où l’offre reste structurellement insuffisante
« L’heure est à la stabilisation. Mais une hausse de 2 à 3% en 2025 n’est pas à exclure, plutôt au second semestre », anticipe Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier. Une projection qui, bien que modérée, marque une rupture nette avec le narratif dominant des deux dernières années.
Les facteurs invisibles qui expliquent ce retournement spectaculaire
Plusieurs mécanismes, souvent sous-estimés par les observateurs, expliquent cette reprise précoce du marché :
La baisse continue des taux d’intérêt
Après avoir culminé au-dessus de 4% fin 2023, les taux des crédits immobiliers ont amorcé une décrue régulière. Désormais stabilisés entre 3,3% et 3,7% pour un emprunt sur 20 ans, ils ont restauré la capacité d’emprunt des ménages.
L’adaptation des vendeurs à la réalité du marché
« Les propriétaires ont enfin accepté de revoir leurs prétentions à la baisse », explique Marc Gedoux, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France. « Cette correction des prix, parfois de l’ordre de 15% dans certaines zones, a permis de débloquer de nombreuses transactions qui étaient en suspens. »
L’effet rattrapage post-crise
La période 2022-2024 a vu de nombreux projets d’achat reportés. Cette demande latente, combinée à une offre qui reste structurellement limitée dans les zones tendues, crée mécaniquement une pression à la hausse sur les prix.
La perspective des Jeux Olympiques
À Paris et dans sa région, l’approche des JO 2024 a créé un regain d’intérêt pour l’immobilier, notamment de la part d’investisseurs étrangers attirés par la visibilité internationale de la capitale.
Les grands perdants de ce nouveau cycle immobilier
Ce retournement du marché fait déjà plusieurs catégories de perdants :
- Les primo-accédants qui espéraient une correction plus marquée pour pouvoir enfin accéder à la propriété
- Les investisseurs opportunistes qui attendaient « le bon moment » pour se positionner
- Les propriétaires de passoires thermiques qui voient les acheteurs se détourner de leurs biens, même à prix réduit
« Beaucoup d’acquéreurs potentiels se sont mis en retrait du marché, persuadés que les prix allaient encore chuter significativement », souligne Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents. « Ils réalisent aujourd’hui qu’ils ont peut-être manqué la fenêtre d’opportunité. »
Faut-il acheter maintenant ou attendre encore ?
Face à cette nouvelle donne, la question se pose avec acuité pour les candidats à l’achat : est-il encore temps de se positionner ou vaut-il mieux attendre ?
Pour Nicolas Pettex-Muffat, président du réseau d’agences Orpi, la réponse est claire : « Si vous avez un projet d’achat concret, n’attendez plus. Les prix ne vont pas s’effondrer davantage et les conditions de crédit sont désormais favorables. »
Cette vision est partagée par la plupart des professionnels du secteur, qui estiment que le point bas des prix a été atteint dans la majorité des grandes villes françaises.
Cependant, tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne. Les biens énergivores continuent de voir leur valeur se dégrader, sous l’effet des nouvelles réglementations et de la prise de conscience écologique des acheteurs. De même, certaines zones rurales ou villes moyennes peu attractives pourraient continuer à connaître des baisses modérées.
Les prévisions qui font frémir pour 2025-2026
Si l’année 2025 devrait voir une progression modérée des prix (entre 2% et 3% selon les prévisions), certains analystes n’excluent pas une accélération plus marquée en 2026.
« Tous les ingrédients sont réunis pour un nouveau cycle haussier », prévient Sébastien de Lafond, fondateur de MeilleursAgents. « Baisse des taux, retour de la confiance, pénurie structurelle de logements dans les zones tendues… Il ne faudrait pas s’étonner de retrouver des hausses annuelles de 5% à 7% d’ici deux ans. »
Une perspective qui laisse songeurs ceux qui, encore récemment, espéraient profiter d’une correction majeure du marché immobilier français.
Alors, avez-vous manqué le coche ou pensez-vous encore pouvoir trouver des opportunités dans ce marché en pleine mutation ? La question mérite d’être posée, car le temps ne joue peut-être plus en faveur des acheteurs qui temporisent.
Je suis Jean Claude Comas, passionné de conseils assurance. J’ai toujours aimé démystifier les contrats, mais ce qui m’a marqué ? Une cliente a compris son contrat en dix minutes… et m’a invité à son mariage ! L’assurance, c’est aussi des rencontres improbables.
