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En bref : • Le projet d'abattement fiscal de 50% pour les locations nues fait partie du projet de loi de finances 2025, mais n'a pas encore été définitivement adopté. • Cette mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre location nue (actuellement 30% d'abattement) et meublée (50% d'abattement), avec un coût estimé de 500 millions d'euros. • Pour un propriétaire percevant 10 000€ de loyers annuels, l'économie d'impôt pourrait varier entre 660€ et 2 100€ selon sa tranche d'imposition. • Cette réforme pourrait favoriser le retour d'une offre locative plus stable en location nue, particulièrement dans les zones tendues. |
« J’envisage d’acheter un appartement pour le mettre en location, mais j’hésite entre la location meublée et la location nue. J’ai entendu parler d’un projet d’abattement fiscal de 50% pour les locations nues qui pourrait équilibrer les avantages entre les deux régimes. Est-ce que cette mesure a été adoptée ? » nous interroge Pierre, gérant d’entreprise à Lyon. Cette question revient fréquemment chez les investisseurs immobiliers depuis l’annonce de cette mesure. Faisons le point sur ce dispositif qui pourrait changer la donne pour de nombreux bailleurs.
Sommaire
État actuel du projet d’abattement fiscal pour les locations nues
Le projet d’abattement fiscal de 50% pour les locations nues fait partie des propositions intégrées au projet de loi de finances 2025. À l’heure actuelle, cette mesure n’a pas encore été définitivement adoptée, mais elle a franchi plusieurs étapes importantes dans le processus législatif. Portée principalement par la députée Renaissance Annaïg Le Meur, cette proposition vise à rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée.
« Cette mesure répondrait à une iniquité fiscale qui perdure depuis trop longtemps », explique Charles Flobert, notaire spécialisé en fiscalité immobilière à Paris. « Actuellement, les propriétaires qui louent en meublé bénéficient d’un abattement fiscal de 50% sous le régime micro-BIC, alors que ceux qui louent nu n’ont droit qu’à 30% d’abattement avec le micro-foncier. »
Le gouvernement de Michel Barnier a repris cette proposition dans son projet budgétaire, après qu’elle ait été défendue avec insistance par plusieurs parlementaires. Selon les dernières discussions à l’Assemblée nationale, la mesure pourrait entrer en vigueur dès 2025 si elle est définitivement adoptée.
Les implications financières de la mesure proposée
L’impact budgétaire de cette réforme fiscale serait significatif, avec un coût estimé à environ 500 millions d’euros pour les finances publiques. C’est ce qu’a souligné Charles de Courson, rapporteur spécial du budget, lors des débats parlementaires. Ce montant représente un enjeu important dans le contexte actuel de contraintes budgétaires.
Pour les propriétaires bailleurs, les avantages seraient considérables. Prenons l’exemple d’un investisseur percevant 10 000 € de loyers annuels en location nue. Avec le régime micro-foncier actuel et son abattement de 30%, son revenu imposable serait de 7 000 €. Avec le nouvel abattement de 50%, ce montant tomberait à 5 000 €, soit une économie d’impôt variant entre 660 € et 2 100 € selon sa tranche marginale d’imposition.
« Cette mesure pourrait avoir un effet positif sur l’offre locative dans les zones tendues », estime François Bayrou, qui soutient activement cette réforme. « En rendant plus attractive la location nue, nous pourrions voir davantage de propriétaires remettre leurs biens sur le marché locatif traditionnel. »
Comparaison avec le régime fiscal de la location meublée
La disparité fiscale entre location nue et meublée constitue depuis longtemps un sujet de débat. Actuellement, la location meublée bénéficie d’un régime fiscal plus avantageux avec un abattement forfaitaire de 50% dans le cadre du micro-BIC, contre seulement 30% pour la location nue sous le régime micro-foncier.
Cette différence a encouragé de nombreux propriétaires à se tourner vers la location meublée, voire la location touristique de type Airbnb, au détriment de l’offre de logements en location nue, particulièrement dans les grandes métropoles. Une tendance que la récente loi « anti-Airbnb », portée par Iñaki Echaniz et Annaïg Le Meur, a tenté de freiner.
« Le rééquilibrage fiscal entre ces deux modes de location pourrait inverser la tendance et favoriser le retour d’une offre locative plus stable et pérenne », analyse Annaïg Le Meur, qui milite pour cette mesure depuis plusieurs années. « C’est essentiel pour répondre à la crise du logement que nous traversons. »
Nos experts vous conseillent sur la fiscalité locative
Face à cette évolution potentielle de la fiscalité, quelle stratégie adopter pour vos investissements immobiliers ? Selon les experts, il convient de ne pas prendre de décisions hâtives.
« Tant que la mesure n’est pas définitivement adoptée, il est préférable de baser ses calculs de rentabilité sur le régime fiscal actuel », conseille Charles Flobert. « Toutefois, les investisseurs peuvent commencer à intégrer ce paramètre dans leurs projections à moyen terme. »
Pour les propriétaires qui hésitent actuellement entre location nue et meublée, plusieurs facteurs doivent être pris en compte : la localisation du bien, le type de locataires visés, les contraintes de gestion et, bien sûr, la fiscalité. Si l’abattement de 50% venait à être adopté, la balance pourrait pencher en faveur de la location nue pour de nombreux bailleurs privilégiant la simplicité de gestion.
« L’idéal est de consulter un expert en fiscalité immobilière pour réaliser une simulation personnalisée », recommande notre expert. « Chaque situation est unique et mérite une analyse approfondie, surtout dans ce contexte d’évolution législative. »
Nous suivrons attentivement l’évolution de ce projet fiscal dans les prochaines semaines, alors que les discussions budgétaires s’intensifient au Parlement. Quelles que soient les décisions finales, ce débat témoigne d’une volonté politique de repenser la fiscalité immobilière pour répondre aux défis actuels du logement en France.
Je suis Danielle Couet, passionnée d’actu habitation. J’ai toujours aimé suivre les tendances, mais ce qui me surprend, c’est comment un simple changement de déco peut transformer une vie. L’habitat, c’est bien plus que des murs.
