Prévisions immobilier 2025 : vers une stabilisation après deux années de baisse

En bref : • Le marché immobilier français montre des signes de stabilisation pour 2025 après deux années difficiles marquées par une baisse des prix (-7,5% dans les grandes métropoles) et une chute de 25% des transactions. • Les prix devraient se stabiliser en 2025 (-1% à +1% selon la FNAIM), avec des disparités régionales : légère baisse en Île-de-France, stabilisation dans les métropoles régionales et hausse sur le littoral. • Le volume des transactions devrait augmenter de 5% à 10% en 2025 (850 000 à 900 000 ventes), principalement pour les primo-accédants et les biens énergétiquement performants. • Les facteurs favorables incluent la baisse des taux d'intérêt immobiliers (prévus entre 3% et 3,5% fin 2025) et une inflation maîtrisée sous les 2%. • L'efficacité énergétique devient un critère déterminant, créant un écart de prix croissant (jusqu'à 20% en 2025) entre les biens aux normes et les "passoires thermiques".

Le marché immobilier français, après avoir traversé une période de turbulence sans précédent, semble entrevoir une éclaircie à l’horizon 2025. Alors que les professionnels et les particuliers ont vécu au rythme des baisses de prix et du ralentissement des transactions depuis 2022, les analystes commencent à percevoir les signes avant-coureurs d’une stabilisation. Entre espoir de reprise et réalisme économique, que nous réserve réellement le marché immobilier pour 2025 ? Les tendances actuelles annoncent-elles véritablement la fin d’un cycle baissier qui a ébranlé tout un secteur ?

Bilan du marché immobilier à l’aube de 2025

Le secteur immobilier français achève deux années particulièrement difficiles, marquées par un recul significatif tant en volumes qu’en valeur. Selon les dernières données publiées par les Notaires de France et l’INSEE, le nombre de transactions a diminué de près de 25% entre 2022 et 2024, passant sous la barre symbolique du million d’opérations annuelles.

Cette contraction s’est accompagnée d’une correction des prix qui, bien que variable selon les territoires, s’est établie en moyenne à :

• -7,5% dans les grandes métropoles
• -5,2% dans les villes moyennes
• -3,1% dans les zones rurales

« Nous avons assisté à un rééquilibrage nécessaire après les excès post-Covid, mais la violence de l’ajustement a surpris même les observateurs les plus pessimistes », confie Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.

L’année 2024 a toutefois vu le rythme de la baisse ralentir progressivement, avec un second semestre marqué par une relative stabilisation dans certains secteurs, laissant présager une possible inflexion pour 2025.

L’évolution des prix immobiliers : une baisse qui s’essouffle

Les prévisions pour 2025 suggèrent un net ralentissement de la correction des prix, voire une stabilisation dans plusieurs régions. D’après les projections de la FNAIM, les prix de l’immobilier ancien devraient connaître une évolution comprise entre -1% et +1% sur l’ensemble du territoire national, marquant ainsi la fin du cycle baissier entamé fin 2022.

Cette tendance à la stabilisation s’explique par plusieurs facteurs :

• L’amélioration progressive des conditions de financement
• L’adaptation des vendeurs qui ont intégré la nouvelle réalité du marché
• Le rattrapage d’une partie de la demande mise en attente

« Après deux années d’ajustement, nous atteignons un point d’équilibre où les prix correspondent davantage aux capacités financières réelles des ménages », analyse Marie Coeurderoy, spécialiste immobilier à BFM Business. « 2025 devrait marquer la fin de cette période d’ajustement, sans pour autant signifier un rebond immédiat des valeurs. »

Les indices immobiliers prévoient ainsi une stabilisation qui pourrait préfigurer une reprise plus franche à l’horizon 2026, mais 2025 restera une année de transition caractérisée par un marché à deux vitesses.

Disparités régionales : quels territoires résistent mieux à la crise ?

La géographie de la reprise immobilière en 2025 devrait confirmer les fractures territoriales déjà observées ces dernières années. Les prévisions montrent des écarts significatifs entre les différentes zones du territoire français.

Dans l’Île-de-France, particulièrement touchée par la crise, les prix devraient continuer à s’éroder légèrement (-1% à -2%), mais à un rythme nettement moins soutenu qu’en 2023-2024. Paris intra-muros pourrait même renouer avec une légère hausse sur certains arrondissements prisés.

À l’inverse, les métropoles régionales comme Nantes, Rennes ou Bordeaux semblent promises à une stabilisation plus rapide, voire à une légère hausse dès la mi-2025. « Ces villes bénéficient d’un dynamisme économique et démographique qui soutient structurellement la demande », précise Loïc Cantin, président de la FNAIM.

Le littoral atlantique et méditerranéen devrait maintenir sa résilience, porté par une demande de résidences secondaires qui n’a jamais véritablement faibli. Selon les prévisions, ces zones pourraient enregistrer des hausses de l’ordre de 1% à 3% sur l’année 2025.

En revanche, certains territoires ruraux éloignés des centres d’activité, qui avaient profité d’un regain d’intérêt pendant la période Covid, pourraient continuer à voir leurs prix se contracter de 2% à 4% supplémentaires.

Comprendre les nouvelles dynamiques du marché immobilier

L’année 2025 marquera l’émergence de nouvelles tendances structurelles qui redessineront le marché immobilier français. La crise a accéléré des mutations profondes dans les attentes et comportements des acheteurs.

L’efficacité énergétique s’impose comme un critère déterminant, avec un écart de prix qui continue de se creuser entre les biens aux normes et les « passoires thermiques ». Selon l’ADEME, cette différence pourrait atteindre 15% à 20% en 2025, contre 10% à 12% actuellement.

« Le marché se polarise de plus en plus entre les biens répondant aux nouvelles exigences environnementales et les autres », observe Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez SeLoger. « Cette tendance va s’accentuer avec l’entrée en vigueur des nouvelles restrictions locatives pour les logements énergivores. »

Parallèlement, l’évolution des modes de travail continue d’influencer les choix résidentiels :

• La proximité avec un espace vert reste valorisée
• La présence d’une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau devient un argument de vente majeur
• L’accessibilité aux transports demeure cruciale, mais la distance acceptable s’allonge avec l’hybridation du travail

Ces nouvelles exigences redessinent la carte de l’attractivité immobilière, avec un avantage marqué pour les villes moyennes bien connectées aux métropoles.

Volume des transactions immobilières : quelles prévisions pour 2025 ?

Si les prix semblent se stabiliser, qu’en est-il des volumes de transactions pour 2025 ? Après le choc des années 2023-2024, une reprise progressive se dessine.

Le Conseil Supérieur du Notariat projette un volume annuel compris entre 850.000 et 900.000 transactions pour 2025, soit une hausse de 5% à 10% par rapport à 2024, mais toujours bien en-deçà du niveau record de 1,2 million atteint en 2021.

« La reprise sera réelle mais modérée, car les fondamentaux du marché restent contraints par plusieurs facteurs », explique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers. Les conditions d’octroi des crédits, bien qu’assouplies, demeurent plus strictes qu’avant la crise.

L’amélioration attendue concernera principalement :

• Les primo-accédants, qui bénéficieront de la stabilisation des prix et de l’amélioration des conditions de crédit
• Les investisseurs, qui pourraient revenir progressivement sur le marché face à des rendements locatifs plus attractifs
• Les transactions dans l’ancien de qualité, notamment les biens énergétiquement performants

En revanche, le marché du neuf devrait continuer à souffrir en 2025, avec une production qui restera historiquement basse, autour de 300.000 logements, loin de l’objectif de 500.000 unités annuelles.

Facteurs économiques déterminants pour l’immobilier en 2025

L’évolution du marché immobilier en 2025 dépendra étroitement de plusieurs facteurs macroéconomiques dont les trajectoires conditionnent la reprise attendue.

La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne constitue le premier déterminant. La baisse des taux directeurs amorcée en 2024 devrait se poursuivre, avec un impact favorable sur les taux immobiliers. Les projections les plus courantes situent le taux moyen des crédits immobiliers entre 3% et 3,5% fin 2025, contre 3,8% à 4% actuellement.

« Cette détente des conditions de financement pourrait redonner près de 5% de pouvoir d’achat immobilier aux ménages français », calcule Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Un facteur crucial pour relancer l’activité.

La situation de l’emploi jouera également un rôle déterminant. Les prévisions économiques tablent sur une stabilisation du taux de chômage autour de 7,5%, un niveau qui ne devrait pas constituer un frein à la reprise du marché.

L’inflation, en net ralentissement, devrait se maintenir sous la barre des 2%, limitant la pression sur le pouvoir d’achat des ménages. Cette normalisation permet d’envisager un retour progressif de la confiance des acheteurs.

Enfin, les politiques publiques en matière de logement, notamment fiscales, pourraient influencer significativement la dynamique du marché en 2025. L’éventuelle révision de certains dispositifs d’aide à l’accession ou à l’investissement locatif pourrait modifier les équilibres actuels.

Perspectives pour les acheteurs et vendeurs en 2025

Face à ce marché en transition, quelles sont les perspectives concrètes pour les différents acteurs en 2025 ?

Pour les vendeurs, 2025 pourrait marquer la fin de la période d’ajustement forcé des prix. Après deux années difficiles, ceux qui auront adapté leurs prétentions à la nouvelle réalité du marché pourront espérer des délais de vente plus courts. « Les biens correctement valorisés trouveront preneurs dans des délais raisonnables, autour de 3 mois en moyenne contre 4 à 5 actuellement », prédit Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.

Les acheteurs, quant à eux, bénéficieront d’un contexte plus favorable avec :

• Des taux d’intérêt stabilisés ou en légère baisse
• Un marché moins tendu offrant davantage de choix
• Un rapport de force plus équilibré permettant de négocier

Les investisseurs pourraient également revenir sur le marché, attirés par des rendements locatifs plus intéressants, particulièrement dans les villes moyennes où la demande locative reste soutenue.

« L’année 2025 offrira une fenêtre d’opportunité intéressante pour les acquéreurs bien préparés », souligne Brice Cardi, président du réseau L’Adresse. « Les prix stabilisés et l’amélioration des conditions de financement créeront un contexte favorable, mais qui pourrait se refermer si la demande reprend trop vigoureusement. »

Face à ces perspectives, la prudence reste néanmoins de mise. La reprise annoncée pour 2025 s’inscrit dans un contexte économique et géopolitique incertain, susceptible d’influencer la confiance des ménages. Les signaux positifs ne doivent pas faire oublier que le marché immobilier français reste en convalescence après un choc majeur, et que sa reconstruction s’inscrira nécessairement dans la durée.